청약에 당첨이 됐으면 흔히 '로또'를 맞았다고 하겠지만 과정에 대해 이해를 하고 나면 자신이 감당할 수 있는 수준인가 그렇지 않는가에 대해 '로또'가 될 수 있고 그렇지 못할 수도 있으니 꼭 아래의 단계적 과정을 읽어보고 이해하고 판단해보길 권장한다.
청약 당첨 후 핵심
기본적으로 청약에 당첨이 되었다면 [ 계약금 10 % or 20% ] + [ 중도금 납부 60% ] + [ 잔금 납부 30% ]를 내야만 하게 된다. 가장 먼저 내야만 하는 돈이 '계약금'으로 예를 들어 분양가 5억이라고 했을 때 10%는 5천만 원 20%는 1억 원의 돈을 해결해야 하는데 문제는 계약금에서 대출을 당겨 쓰게 되면 이후에 납부해야 하는 [중도금+잔금 납부]에 해당되는 돈이 문제가 될 것이다.
자금 마련 방법 모음
[계약금 마련]
계약금 같은 경우에는 일단 신용에 안 잡히는 청약 담보대출을 바탕으로 2천만 원 정도를 해결한다거나 또는 차량 담보 직장인 조건으로 해서 3~4천만 원으로 어쨌거나 해결을 할 수는 있을 수 있는 방안이 있을 것이다.
문제는 '이자'가 계속 나가게 된다는 것이고 이 부분에서 또 중도금 대출을 실행하고 잔금에 대한 부분을 해결하면서 '이자'에 대한 부분을 감당할 수 있는지에 대한 생각과 기대출이 많다면 또 중도금 대출에서 거부가 되는 경우가 있기도 하기에 한 치 앞을 모르는 상황으로 번져 나갈 수 있어서 괴로울 것이다.
[계약금]은 최대한 '현금'으로 해결을 하는 것을 권장하는데 이 지점에서 꼭 알아야 하는 것이 재당첨에 대한 제한을 10년으로 걸어두기에 진행을 하던 포기를 하던 상관없이 10년을 기다려야만 하는 상황이 생겨 처음부터 제대로 된 판단을 하고 자금 계획이 되었을 때 '시작'을 여는 것이 중요하다고 생각한다.
[중도금 납입]
[중도금 대출]부터는 건설사 보증으로 연계된 은행과 [집단대출]을 받게 되는데 이 과정에서 건설사 보증이 있다고 하더라도 최종적으로는 은행에서 결정을 해주는 것이라서 본인의 신용점수나 기존의 대출이 많은 경우에는 '거절'할 수 있다고 하니 이 점을 참고해서 '평소'에 신용과리 대출관리가 필요하다.
중도금 납입 같은 경우에는 [투기과열 40% / 조정대상 50% / 비조정 60% ]로 대출이 나오는데 안 나오는 %에 해당되는 것은 또 본인의 현금으로 해결을 한다거나 아니면 건설사의 지침마다 다르지만 연체를 한 다음에 '잔금'납부할 때 이 것을 디딤돌 대출, 보금자리론 등으로 [중도금 대출]을 모두 해결하고 남은 부분을 [잔금] 납부 후 부족한 것은 신용대출을 당겨서 메우거나 하는 식으로 해결한다.
건설사 지침마다 다르기에 '연체'를 했을 때 자격이 박탈당한다거나 하면 또 이 지점에서 문제가 생길 수 있어 시작 전에 충분히 정보를 파악할 필요성이 있다.
[잔금 납부]
기본적으로 잔금은 건설사 연결된 주택담보대출을 활용한다거나 이 것이 안되면 디딤돌, 보금자리론, 일반주택담보 대출을 진행하는 경우가 일반적이다.
중도금 대출에서 모자란 부분은 건설사 지침마다 다르기는 한데 일반적으로 모자란 부분은 연체를 하고 '잔금'을 납부할 때 디딤돌이나 보금자리론으로 받아서 중도금 대출 60%를 메우고 나머지 금액을 '잔금' 친다음에 부족한 잔금은 신용대출을 받아서 해결한다거나 했었다.
잔금 납부할 쯤에는 아무래도 아파트값이 오른 상태이기에 현상태에서 생각을 하면 계산이 안 맞고 나중에 오르게 됐을 때 KB시세를 바탕으로 투기과열 , 조정지역, 비조정지역에 따라 대출이 나오기에 생각했던 것보다 훨씬 더 많이 대출이 나오는 경우가 일반적이다.
KB국민은행, 신한은행 같은 경우에는 기준가를 KB시세로 하지 않고 분양가로 내리는 상황도 있었는데 이런 경우에는 아무래도 대출이 더 나오는 부분이 아니기 때문에 잔금을 납부하는 것에 계획에 대한 차질이 생길 수 있어서 될 수 있으면 은행을 잘 알아보는 것이 좋고 충분한 상담이 필요한 부분이다.
계획이 한번 꼬이게 되면 몇천만 원에서 억 단위로 해당되는 금액을 감당하는 것은 일반인들이 어렵기에 철저한 공부와 계획이 필요하다고 생각이 되기에 평소에 [신용점수, 기존 대출]에 대한 기본적인 관리와 더불어 청약에 대한 공부를 꾸준하게 할 것을 권장한다.
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