부동산 대폭발로 무주택자들이 부동산에 많은 관심을 가지게 됐고 이런 상황으로 인해서 우리는 '청약'이라는 것을 어렴풋이 알게 되어 도전을 하려고 하지만 많은 분들이 모르고 들어갔다가 중도포기로 청약통장을 버리게 되는 등의 상황이 있으니 알고 하는 것이 중요합니다.
무주택자와 청약
신규로 분양이 되는 아파트는 주변 아파트보다 시세가 저렴하게 나와서 청약 당첨만 되면 바로 몇억의 차익이 생기기에 '로또 청약'이라고 부르고 있습니다. 무주택자분들이 청약에 당첨이 되기만 하면 좋은 것일까요? 너무나도 좋은 부분이라고 생각하지만 문제는 '돈'에 있습니다.
청약으로 아파트 구입
청약에서 아파트를 구입하기 위해서는 3가지 잔금을 치러야만 합니다.
계약금 10~20% , 중도금 60% , 잔금 30% 로 구성이 되어있는데 이해를 위해 쉽게 예를 들어드리겠습니다.
[계약금 예시]
Ex> 비규제 지역 5억 원대 아파트에 당첨이 됐습니다.
계약금 10% 는 5천만 원 , 20%는 1억 원입니다. 우리는 여기에서 바로 진입에 대한 장벽을 느끼게 됩니다. 문제는 서민들이 5천만 원에서 1억 원이라는 돈을 계약금으로 납부를 하는 것이 쉬운 일인지 한번 물어봐야 하는 부분인 것 같습니다.
신용대출도 요즘에는 많이 규제를 해서 연봉이 높은 사람은 높게 받고 낮게 측정이 된 사람들은 낮게 받는 것으로 형성이 되어있는데 계약금을 내 돈으로 맞추기는 정말 어려운 부분이 있습니다.
신용이 낮은 편에 속했는데 계약금을 맞추기 위해 신용대출을 썼고 이 부분에서 중도금 대출을 아파트를 만드는 곳에서 은행을 선점해 '집단대출'을 진행한다고 하더라도 신용도가 낮거나 소득이 안되면 거절당할 수 있습니다.
계약금으로 아파트를 구입하는 것이라고 하지만 예상치 못한 부분에서 문제가 생길 수 있다는 것을 꼭 인지하고 있어야 우리는 준비를 할 수 있습니다.
[중도금 예시]
계약금을 쳐내고 중도금까지 대출을 실행한 경우를 생각해보면 비규제 지역 같은 경우에는 중도금 60%가 전부 나오기에 전혀 문제가 될 것이 없지만 조정대상 50% , 투기과열 40%로 10~20%를 본인의 돈으로 해결을 해야만 하는 상황이 생깁니다.
신용대출도 받았고 중도금 대출도 받았는데 이제 남은 중도금을 어떻게 해결을 해야 할지 많은 고민이 생길 것입니다. 이런 과정들에 대해 모르고 청약에 당첨이 되었다가는 결국에는 계속되는 마이너스에 큰 스트레스만 받게 될 수 있습니다.
중도금에 대해서도 조금의 유연함을 보이자면 계약 파기가 안 되는 선에서 연체를 진행하고 최종적으로는 '전세입자'를 세팅해서 '갭 투자' 형식으로 이끌어 나갈 수 있지만 이 부분은 모집요강을 잘 파악해보시고 중도금 연체가 어디까지 가능한지 확인을 해야만 됩니다.
[잔금 예시]
잔금은 일반적으로 '주택담보대출'을 이용하는 편입니다. 주담대로 잔금 30%를 납부하고 중도금 대출(이자 포함)을 해결 + 등기+취득세 등의 돈을 해결해야만 하는데 이 과정에서 생각해 볼 문제는 바로 대출이 얼마큼 나올 것인가에 대한 것을 봐야 하는 것입니다.
주담대는 투기에서 LTV 40% 적용을 받는다고 한다면 아파트가 형성이 되고 가격의 상승에 따른 KB 시세에 따라 대출이 더 높게 나올 수 있는 부분이 있습니다.
5억 원대의 40% 의 대출과 아파트 가격의 상승으로 Ex 7억 원대의 40%는 대출 금액이 다르기에 우리는 이 부분을 통해서 최종적으로 자기 자본이 얼마나 필요한지를 계산해볼 수 있기에 이런 계산을 바탕으로 자신이 자본이 세팅이 될 때 청약도 진행해 볼 수 있다는 것으로 생각하시면 됩니다.
아파트 청약 최종 예시
Ex> 투기과열 지구 6억 원대 아파트
중도금 40% > 2억 4천만 원
잔금 30% > 1억 8천만 원
총 4억 2천만 원을 잔금으로 치러야만 하는 상황입니다.
KB시세 9억 원에 따라서 주택담보대출 40% 나온다고 했을 때 9억에 40% > 3억 6천만 원이 될 것이기에 여기 [중도금+잔금의 합 4억 2천만 원]에서 - 3억 6천만 원을 빼면 6천만 원의 자기 자본이 필요하게 되는 것이기에 투기과열지구라고 하더라도 6천만 원에 해당되는 자본을 가지고 있다면 청약을 진행해 볼 수 있게 됩니다.
결론적으로 '청약'이라는 것을 진행할 때에 자기 자본이 필요하기에 우리는 이 부분을 통해서 시드머니를 세팅할 필요가 있고 또 자신의 가점에 대한 파악과 '추첨'을 통해서 진행하는 곳을 노려보는 등의 계속된 공부가 필요한 영역입니다.
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